La vente en viager est une transaction immobilière avec une date de fin aléatoire. S’il est certain que le viager prend fin (classiquement au décès du vendeur), impossible pour l’acheteur de savoir quand.
Il existe une multitude de raisons pour lesquels le contrat viager peut se terminer.
Le viager est un contrat aléatoire
Comme je vous le précisais plus haut, le viager est un contrat aléatoire. Cela signifie que pour être valable, il faut que l’acheteur (débirentier) ou le vendeur (crédirentier) ne puisse pas savoir à l’avance s’il va être gagnant ou perdant dans l’opération. S’il est certain que le vendeur va mourir, comme nous tous d’ailleurs, c’est la date de décès qui est aléatoire.
Contrat aléatoire de la manière suivante : une convention réciproque dont les effets dépendent d’un événement incertain
Article 19764 du Code Civil
Par conséquent, un viager déséquilibré au profil de l’acheteur ou du vendeur (ou du moins, de manière exagérée) est un argument suffisant pour annuler un viager (enfin, encore faut-il démontrer que c’est le cas !).
Par exemple, un viager avec une rente très faible ferait perdre au viager son caractère aléatoire. En effet, un montant de rente viagère trop faible et c’est l’acheteur qui sera gagnant dans l’opération, même si le vendeur vit exceptionnellement longtemps !
Il est possible d’acheter un viager sans rente. Dans ce cas, c’est un bouquet exagérément trop faible (égal à la nue-propriété) qui pourrait être source d’annulation du viager. En effet, l’acheteur serait avantagé en récupérant le bien plus vite que prévu (relativement à la décote à l’achat liée au droit de jouissance du vendeur).
Les raisons pour casser un viager
Je vous présente les motifs permettant l’annulation d’un viager.
Le décès imminent du vendeur
En cas de maladie avérée du vendeur, le viager peut être annulé.
Mais au-delà d’une forte probabilité de décès qui serait connu par l’acheteur, le Code Civil stipule également (art. 1975) que la vente en viager est nulle si le vendeur décède dans les 20 jours d’une maladie dont il était atteint au moment de la vente. Que l’acheteur soit informé ou non de l’état de santé du vendeur !
Petite subtilité : ce délai courre à compter de la date de la signature du compromis de vente, et non de la date de signature de l’acte authentique.
Dans tous les cas, si l’acheteur a eu connaissance de l’état de santé du vendeur et notamment de sa maladie avant l’achat, c’est un cas d’annulation systématique. Que le vendeur soit décédé dans les 20 jours suivant l’achat ou non.
La rente viagère est très ( trop basse )
Si la rente viagère est très basse et déséquilibre le contrat viager au profil de l’acheteur, le viager immobilier peut être cassé.
Toujours pour la même raison (aléa du contrat), une rente trop basse annule l’aléa du contrat. C’est notamment le cas si la rente est inférieure au loyer du bien (uniquement si aucun bouquet n’a été versé évidemment) ou que la somme des rentes versées sur la durée de vie moyenne du vendeur est bien plus basse que la valeur vénale du bien (diminué du bouquet versé).
La revente du viager
L’acheteur est en droit de revendre le contrat viager qu’il a contracté quelques années (ou quelques mois…) plus tôt. Se pose alors la question de savoir de quelle manière le viager peut être revendu et à quel prix. L’acheteur reste également solidaire de la dette et de la solvabilité du nouvel acheteur.
Le décès du vendeur
Le viager prendre fin au décès du vendeur. Il s’agit du cas le plus courant.
Dans ce cas, l’acheteur récupère la plaine-propriété du logement sans aucune formalité supplémentaire (il n’est pas nécessaire de repasser devant chez le notaire par exemple).
La revente du viager à un assureur
Si l’acheteur du viager le souhaite, il peut revendre le capital constitutif des rentes du viager à un assureur. Quel assureur solliciter pour une telle opération et comment calculer le prix de revente du viager ? N’hésitez pas à contacter nos experts pour répondre à cette question.
La libération anticipée du viager
La libération anticipée du viager peut intervenir à n’importe quel moment tout au long de la vie du contrat viager. Il ne s’agit pas de la fin du viager à proprement parler mais le contrat subit des modifications : l’acheteur peut prendre possession des lieux en contrepartie d’une hausse de la rente viagère.
Casser un viager : est-ce possible ?
De nombreux contrats viagers comportent des anomalies. Il n’est pas rare que des héritiers se sentant lésé par la vente en viager se retournent contre le notaire ou l’agent immobilier pour essayer de récupérer le bien immobilier.
De nombreux acheteurs perdent donc leur logement et les sommes versées…
C’est la raison pour laquelle nous vous conseillons toujours de passer par des experts du viager comme Vita Pecunia afin de sécuriser votre vente.
En savoir plus sur la fin du viager
- Pourquoi vendre en viager ?
- Comment vendre en viager ?
- Les risques du viager pour le vendeur
- Devenir agent immobilier viager
Bonjour,
Nous avons appris le décès du vendeur en viager au mois d’août 2021 par un simple mail de sa tutrice et depuis nous ne pouvons avoir aucun renseignements: personne ne nous répond. Nous voulons nous débarrasser des meubles et des véhicules qui pourrissent sur notre terrain et ne savons pas si nous pouvons le faire. Nous ne connaissons pas le nom des héritiers car aucune nouvelle de la notaire. Ma question est: pouvons nous vider sans autorisation des héritiers? Un grand merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Il faut se référer au contrat mais en théorie une clause le stipule. Généralement, les héritiers disposent de quelques mois qui retirer les meubles. Si ce n’est pas fait, vous pouvez le faire et porter les dépenses à la charge de la succession.
Bien à vous,
Cyrille
Un débirentier peut-il en accord avec le crédirentier mettre fin au contrat viager en proposant un capital?
Le contrat d’achat immobilier en viager peut-il évoluer en contrat simple d’achat immobilier?
En théorie, cela n’est pas possible.
En revanche, s’il s’agit d’un accord commun, il pourrait être envisagé le versement de la valeur de capitalisation des rentes.
Das ce cas, je vous conseiller de faire réaliser un contrat de cession en bonne et due forme.