Logiciel calcul viager : notre simulateur

Ils recommandent le logiciel viager !

Stéphane

Directeur d’une agence immobilière à Bordeaux

 » L’utilisation en ligne est simple. Je l’utilise directement en clientèle ! « 

Christophe

A acquis un viager en 2021

 » Encore bravo pour votre site et votre simulateur. J’ai éclusé pas mal de sites pour bien comprendre le viager et le votre est vraiment très clair et surtout apporte des explications techniques. « 

Pourquoi s’équiper d’un simulateur de calcul viager ?

Les calculs viagers peuvent rapidement être complexes. Il existe de nombreuses méthodes, plus ou moins fiables pour calculer un viager immobilier : barème viager, délégué à un expert viager ou un notaire qualifié…

Vita Pecunia est aujourd’hui l’un des premiers distributeurs de solutions de calcul viager, notamment avec un simulateur viager pour vous accompagner dans votre transaction immobilière en viager, que vous soyez agent immobilier, notaire, conseiller en gestion de patrimoine, conseiller financier ou fiscal.

Notre logiciel de calcul viager pour les professionnels

Notre simulateur viager est un logiciel directement exécutable en ligne au sein d’un espace digital sécurisé. Il vous permet de calculer les différents éléments d’un viager immobilier. Pour une formation approfondie sur l’utilisation de notre logiciel, vous pouvez suivre nos formations spécialisées sur le calcul viager.

Le simulateur de calcul viager et les types de viager possibles

Le logiciel viager vous permettra de simuler un nombre plus conséquent de viagers (et ainsi trouver des montages plus performants que ceux que vous imaginiez dans un premier temps) :

• Les viagers avec réserve de DUH et d’usufruit ;
• Les viagers temporaires ;
• Ajouter des taux d’inflation et de revalorisation de l’immobilier personnalisés.

La simulation d’un viager occupé avec notre outil de calcul

Un viager occupé est une vente immobilière dans laquelle le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation du logement. Ce type de transaction prend souvent en compte l’espérance de vie du vendeur pour déterminer la durée de l’occupation.

Par conséquent, il faut déterminer un abattement pour occupation afin de prendre en compte le fait que le vendeur reste dans les lieux.

Pour cela, le simulateur en ligne de viager occupé va déterminer le montant du DUH et le retrancher à la valeur vénale (ou valeur de marché) du bien immobilier.

En soustrayant ensuite le bouquet, on obtient le capital à renter. Il s’agit du montant qui doit être converti en rente.

Enfin, le logiciel viager applique le coefficient diviseur viager du barème (ou le taux de rente) sélectionné pour trouver le montant de la rente viagère.

La simulation d’un viager libre avec notre logiciel viager

Le simulateur intègre le calcul d’un viager libre. Cela permet de déterminer la rente viagère d’un viager qui ne sera pas occupé par le vendeur crédirentier.

Pour rappel, un viager libre est une transaction immobilière dans laquelle le vendeur quitte les lieux (ou vend une résidence secondaire).

Vous n’avez donc pas besoin de calculer de droit d’usage et d’habitation pour un viager libre.

Le simulateur en ligne de viager libre va donc soustraire à la valeur vénale du bien immobilier le bouquet, puis appliquer le coefficient multiplicateur ou diviseur viager du barème sélectionné par l’utilisateur.

Le fonctionnement du logiciel de calcul viager en détail

L’évaluation d’un viager se compose de :

• Du bouquet : le montant payé au comptant par l’acheteur débirentier lors de la vente immobilière ;
• Des rentes viagères : ce sont les rentes payées périodiquement par l’acheteur au vendeur.

Pour calculer ces deux montants, le simulateur viager a besoin des hypothèses suivantes :

• L’âge du vendeur crédirentier ;
• La valeur vénale du bien immobilier vendu ;
• Le bouquet une fois qu’il est déterminé après négociation entre les deux parties ;
• Le taux de capitalisation de la rente (facultatif).

Voici les informations à compléter sur le simulateur viager en ligne :

Le type de contrat viager à renseigner sur le logiciel viager

Ici, vous devez renseigner le type de viager : viager occupé avec réserve d’usufruit ou de DUH ou encore viager libre sans occupation.

La durée d’engagement du viager vous permet de retenir une durée indéfinie (durée viagère – jusqu’au décès du crédirentier) ou une durée fixe. Dans ce cas, il s’agit d’un viager temporaire qui permettra à l’acheteur de sortir de son engagement financier à l’issue de cette période fixée contractuellement à la signature du viager temporaire.

Les caractéristiques du vendeur à entrer sur le simulateur viager

Vous avez le possibilité d’utiliser différentes tables de mortalité : les tables des assureurs (TGH TGF 05) ou les tables de mortalité INSEE.

Vous pouvez préciser si le vendeur est une personne seule ou un couple ainsi que ses caractéristiques :

• L’âge du vendeur
• Le sexe du vendeur

Le taux technique de la rente : application sur le logiciel viager

Le vendeur peut demander une rémunération de la conversion du capital à renter en rentes. Autrement dit, le fait qu’il accepte le paiement en rentes viagères peut être rémunéré (un peu comme une banque). C’est ce que l’on appelle le taux technique de la rente.

L’utilisateur peut personnaliser cette donée.

Les caractéristiques du bien immobilier sur le logiciel viager

La valeur vénale et locative du bien immobilier vont avoir un impact sur la détermination des rentes viagère et du bouquet du viager. C’est la raison pour laquelle vous devrez compléter le bloc « Caractéristiques du bien immobilier » :

Vous devez renseigner la valeur vénale du bien hors frais d’agence (c’est-à-dire sa valeur sur le marché de l’immobilier) ainsi que le bouquet désiré.

Enfin, entrez une estimation du loyer hors charges du bien immobilier.

Ajoutez les charges annuelles du bien :

• Taxe foncière annuelle : entrez le montant de la dernière taxe foncière payée par le vendeur
• Charges de copropriété annuelles : saisissez le montant des charges annuelles si le bien est acquis dans une copropriété. Ce montant de charges ne doit pas comprendre les charges récupérables auprès du locataire.
• L’assurance PNO : entrez le montant de l’assurance propriétaire non occupant du bien immobilier

Dans le cas d’un viager occupé, il existe plusieurs méthodes de valorisation du droit réservé au vendeur (usufruit ou DUH). Cela peut affecter de manière significative la décote appliquée ::

• La méthode économique qui se base sur la valeur locative du bien immobilier. Il s’agit de la méthode la plus juste selon nous
• La « méthode du notaire » qui se base sur le barème fiscal pour évaluer le montant de l’usufruit ou du DUH. Cette méthode étant beaucoup trop simpliste, nous vous la recommandons uniquement dans le cadre d’une transmission. En effet, n’importe quel spécialiste du viager immobilier vous dira qu’elle n’est pas équitable.

Les hypothèses de modélisation du simulateur viager

Si on voit le viager comme une facilité de paiement accordée par le vendeur à l’acheteur, il est tout à fait acceptable d’introduire un taux d’intérêt dans le montage.

On l’appelle le taux technique. Comme pour un prêt immobilier, plus ce taux est élevé et plus la rente viagère va être importante. Ce taux est à fixer en concertation entre l’acheteur et le vendeur. Le simulateur viager vous permet de modifier ce taux à votre guise (uniquement dans la version complète du simulateur).

Vous pouvez également fixer des hypothèses :

• Sur le terme des loyer et des rentes mensuelles : vous pouvez décider de payer les rentes à terme échu ou à terme échoir.
• Sur l’immobilier : vous pouvez fixer une hypothèse de revalorisation de l’immobilier
• Sur les rentes viagères (inflation) : à déterminer en fonction de l’indice de revalorisation du contrat viager mais le taux est souvent proche de l’inflation INSEE.

On détermine ainsi le montant à renter qui est la différence entre la valeur vénale, le bouquet et le droit réservé par le vendeur. Cette valeur est ensuite impactée par les loyers potentiels si le bien était loué.

Le calcul de l’espérance de vie du vendeur sur le simulateur viager

Le simulateur viager vous retourne l’espérance de vie calculée selon la table de mortalité retenue :

L’espérance de vie est l’âge moyen de décès du vendeur : il s’agit donc du nombre d’année moyen restant à vivre.

Les résultats de la simulation de viager

Vous avez la possibilité d’éditer une étude personnalisée à la fin de la simulation :

Les éléments importants de la simulation sont rappelés :

• La valeur vénale
• Le bouquet

L’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation est calculé.

On détermine ainsi le montant à renter qui est la différence entre la valeur vénale, le bouquet et le droit réservé par le vendeur.

Ce montant à renter est ensuite converti en rentes viagères mensuelles.

Le taux de rentabilité est calculé en fonction de la durée du viager (de l’espérance de vie réelle du vendeur). Il vous permet de mesurer la rentabilité de l’opération selon les hypothèses renseignées. Ce taux peut être comparé à n’importe quel autre placement financier ou immobilier (au regard du risque pris, bien évidemment).

Des éléments graphiques sont affichés afin que vous puissiez :

• Voir la répartition de la valeur vénale : usufruit/DUH, bouquet et rentes
• Constater chaque année l’évolution du prix du bien et du cumul des paiements faits par l’acheteur. Ce graphique est très utile pour visualiser l’évolution de la rentabilité et du risque de l’opération d’investissement en viager

Pourquoi les rentes viagères sont différentes en fonction des méthodes de calcul ?

Il n’existe pas de rente viagère exacte. En effet, le viager est un contrat aléatoire et par définition, la rente doit donc être défini de gré à gré, par le vendeur et l’acheteur.

Néanmoins, déterminer avec précision la rente viagère idéale vous permettra d’obtenir un point de référence dans la négociation de votre viager. Que vous soyez acheteur, vendeur ou professionnel intermédiaire dans la vente.

Pour cela, nous avons développé un simulateur viager très complet. Le nombre de variables permettant de déterminer la rente viagère est important, ce qui en fait un calculateur extrêmement précis.

Les caractéristiques du simulateur viager Vita Pecunia

Voici les principales caractéristiques du simulateur Vita Pecunia pour réaliser vos simulations de viager immobilier (calculs du bouquet et des rentes viagères) :

• Table de mortalité des assureurs (TGH TGF 05), INSEE, comparatif avec la méthode notaire et le barème classique
• Simulation de couples vendeurs
• Age et sexe paramétrables
• Calcul des viagers occupés (réserve de DUH ou d’usufruit) et des viagers libres
• Compatible avec les viagers temporaires
• Possibilité d’intégrer un taux technique de la rente viagère
• Hypothèses de revalorisation du foncier et de l’inflation.
• Calcul du taux de rentabilité
• Outil 100% en ligne

Notre conseil sur l’utilisation de notre calculatrice de viager

Il n’existe pas de rente viagère exacte car le viager reste un contrat aléatoire. Nous vous conseillons donc de mettre toutes vos chances de votre côté pour réussir votre viager en vous équipant d’un outil perfectionné et performant.

Sachant qu’une transaction viagère implique plusieurs centaines de milliers d’euros, il est plus raisonnable de se tourner vers une formule professionnelle et qualitative pour utiliser un simulateur viager. Vous pourrez d’ailleurs justifier le calcul devant le notaire, l’acheteur ou le vendeur.

Ainsi cet outil vous permettra de gagner du temps et d’avoir un résultat fiable. De plus, il offre la possibilité de générer des documents commerciaux personnalisables utilisés pour les transactions en viager, que ce soit pour un acquéreur ou pour un vendeur.

Notre simulateur intègre également un module pour la gestion des taxes et des charges, vous permettant de calculer précisément la répartition des coûts, comme la taxe foncière annuelle et les charges de copropriété. Ces données sont essentielles pour établir une estimation précise et fiable, notamment en prenant en compte la décote liée à l’occupation du bien.

Il convient donc de comprendre qu’il est plus facile d’employer ce type de logiciel pour un calcul assez complexe que de le réaliser à la main. Il vous suffit d’insérer les composants et d’ajuster les divers paramètres et le logiciel s’en charge.

En savoir plus sur le logiciel viager

• Calcul viager occupé
• Les barèmes viagers
• Calculer la rentabilité d’un viager
• Calculer les frais de notaire d’un viager