Vendre un Viager – Avantages et Fonctionnement de la Vente en Viager

Longtemps considérée comme ringarde ou immorale, la vente viager revient en force ces dernières années. Afin de mieux comprendre cette transaction, je vous apporte quelques explications sur la vente viager.

Qu’est ce qu’une vente en viager ?

La vente en viager est un contrat aléatoire entre le vendeur, appelé crédirentier, et l’acheteur, le débirentier.

Mais du coup, comment se passe une vente en viager, définition :

Lors d’une vente viager, le vendeur reçoit une somme initiale (le bouquet), suivi de paiements réguliers (les rentes viagères) jusqu’à son décès, versés par l’acheteur, le débirentier. 

 Vendre en viager et choisir de continuer à y résider transforme la transaction en une vente en viager occupé.

À l’inverse, si le vendeur décide de quitter le bien immédiatement après la vente, la transaction est alors considérée comme une vente en viager libre.

En cas de défaut de paiement, le vendeur peut récupérer le bien. 

Vendre en viager repose notamment sur un aléa crucial : toute absence d’incertitude peut invalider le contrat. 

Contrairement à une vente à terme; en effet, dans une vente à terme, l’acheteur bénéficie de la certitude du coût total dès le départ, avec des paiements déterminés pour une période fixe.

Vendre en viager offre ainsi une solution de vente pour le vendeur et une opportunité d’investissement pour l’acheteur, avec des avantages et des risques pour les deux parties basé notamment sur le principe d’aléa.  

Pourquoi vendre en viager ? Quels sont les avantages ?

Une vente en viager maison présente de nombreux avantages : revenus complémentaires, protection du conjoint, autonomie financière… 

Nous analysons les avantages de vendre sa maison en viager.

Un complément de revenu non négligeable

Les raisons de vendre sa maison en viager peuvent être nombreuses.

La période de forte croissance étant révolue en France, il y a de moins en moins d’actifs par retraité. Ce phénomène, couplé à une stagnation de l’âge de départ à la retraite et à l’allongement de la durée de vie à pour conséquence de mener les caisses de retraite à la faillite dans quelques années… En attendant, les retraites ne sont pas revalorisées, d’où une baisse de pouvoir d’achat des retraités.

Aujourd’hui, les pensions de retraite stagnent et les taux de remplacement diminuent (le ratio de la pension de retraite sur l’ancien salaire d’activité). 

Des revenus complémentaires réguliers

Le principale avantage du viager pour le vendeur est qu’il permet à celui-ci de se procurer un complément de revenu, parfois non négligeable, permettant de financer la perte de revenus à la retraite ce qui permet ainsi au vendeur de stabiliser son pouvoir d’achat  voir même de l’améliorer. De plus, une clause est communément inscrite dans le contrat viager afin d’indexer annuellement la rente viagère.

Le vendeur paiera d’ailleurs une fiscalité réduite sur ses rentes. Ce qui est beaucoup plus intéressant que de garder un bien locatif qui devra être géré par ailleurs.

Un paiement comptant : le bouquet

De la même manière, la vente au viager s’accompagne classiquement d’un “ bouquet “ qui est une somme d’argent payée comptant par l’acheteur débirentier le jour de la vente viager. Ce capital est donc immédiatement utilisable pour le vendeur qui peut alors le transmettre en fonction de ses besoins.

Cependant le vendeur lors de la vente au viager à la possibilité de choisir la manière dont il sera rémunéré par l’acheteur. Cela dépendra notamment si la vente est une vente en viager occupé ou libre.

Vendre en viager transfert le risque de longévité

Vendre en viager est intéressant car cela permet au vendeur de transférer le risque de longévité à l’acheteur.

En effet, vendre de manière classique son logement permet de récupérer un capital mais celui-ci sera-t-il suffisant pour financer les dépenses quotidiennes du vendeur jusqu’à la fin de sa vie ?

La vente au viager permet quant à elle au vendeur d’adapter, dans la mesure du possible, la rente à ses besoins financiers. Peu importe le nombre d’années qui lui reste à vivre, il s’assure ainsi que son train de vie sera préservé.

Enfin, nous vivons plus longtemps et dans de meilleures conditions. De ce fait, les nouveaux retraités sont en meilleure forme que leurs parents au même âge. Ils veulent donc profiter davantage de leur temps libre, ce qui implique des dépenses plus élevées.

La vente au viager et notamment la vente en viager occupé permet ainsi de lutter contre la dépendance.

L’allongement de la durée de vie ne signifie par pour autant que l’on vie mieux. Les retraités très âgés ont donc de lourdes difficultés à financer leur maison de retraite ou leur assistant de vie.

Vendre votre maison en viager est un outil de transmission patrimonial

Les ventes en viager sont un mode de vente immobilière qui permet au vendeur de préparer sa succession. Dans de nombreux cas, la famille ne souhaite pas conserver le bien immobilier au décès du parent.

Le vendeur souhaite vendre sa maison en viager. Dans ce cas, le vendeur crédirentier pourra redistribuer le bouquet aux héritiers après conclusion de la vente au viager et ainsi organiser sa succession de son vivant.

Sachez que vous disposez de nombreux abattement de donation ou des solutions d’investissement qui permettent d’optimiser la transmission du capital aux héritiers. Autant en profiter de votre vivant !

Protéger votre conjoint grâce à la vente en viager

On l’oublie parfois mais un conjoint qui a élevé des enfants ou a peu travaillé a une pension de retraite faible et vit parfois sur les ressources de sa femme ou de son mari.

Le jour de la disparition du conjoint qui contribuait le plus aux dépenses du ménage, cela peut être catastrophique !

Vendre en viager, qu’il s’agisse d’une vente en viager occupé ou libre permet de disposer d’une rente viagère réversible sur le conjoint survivant et donc de le protéger et de faire en sorte qu’il reste dans sa maison jusqu’à la fin de sa vie.

Le viager pour déshériter ses enfants

Moins répandu, vendre sa maison en viager pour déshériter ses enfants est pourtant très efficace.

En effet, vendre en viager permet au vendeur de récupérer un capital qu’il pourra utiliser à sa guise de son vivant et ne le transmettra pas à ses enfants lors de son décès.

Cette méthode est parfaitement légale et peut se faire sans l’accord des héritiers .

Comment vendre en viager ?

Les ventes en viager sont majoritairement des ventes en viager occupé, plus rarement libres. Elles sont très différentes d’une vente immobilière classique. C’est une pratique peu courante qui nécessite d’être accompagné par des spécialistes de l’immobilier mais aussi du droit.

En effet, cette méthode nécessite une estimation précise et une connaissance approfondie, au vue des spécificités ( âge idéal du vendeur, valeur vénale, répartition des charges, etc ) notamment dans le cas des ventes en viager occupé car le calcul de l’espérance de vie  joue un rôle majeur lors de la création du contrat. Les ventes en viager sont rares et  peu de professionnels possèdent l’expertise requise. 

 Il est donc important pour le vendeur de créer un contrat viager sur-mesure afin d’envisager toutes les possibilités à l’avenir.

Faire estimer son bien en viager

Peu de ventes en viager sont faites chaque année. Pour vous donner une petite idée, il y a eu en 2023, 5 500 transactions (70% en viager occupé, 23% pour la nue propriété, 8% le viager libre)  en France

Le nombre de professionnels de l’immobilier qui connaît le viager est limité et eux seuls seront compétents pour estimer votre viager.

Les agences immobilières dans le viager

Découvrez dans quelles agences immobilières vendre en viager ?

En effet, vendre en viager est complexe et il est préférable de se faire accompagner par un professionnel du viager. Les experts viagers ne sont pas nombreux, nous vous conseillons d’être vigilant et de bien choisir l’agence immobilière dans le viager avec qui travailler.

A quel âge vendre un viager ?

En pratique, vendre en viager est possible à n’importe quel âge.

Dans les faits, la vente au viager en étant trop jeune augmente la décote d’occupation. Le bouquet et les rentes viagères deviennent donc très faibles et la vente viager ne devient plus intéressante pour le vendeur.

Au contraire, la vente au viager trop vieux augmente le risque d’incertitude sur le prix de revient de l’opération pour l’acheteur…

Il existe un âge idéal pour réaliser une vente en viager que l’on situe entre 70 ans et 85 ans.

Quelle est la répartition des charges et travaux entre l’acheteur et le vendeur d’un viager ?

Pour vendre en viager, il est important de définir en amont qui prendra en charge les travaux et les autres dépenses.

Est-ce le vendeur ou l’acheteur qui paiera la taxe foncière, les charges de copropriété etc. ?

Si en pratique, vendre en viager occupé rend l’acheteur redevable du paiement de la taxe foncière et des charges de copropriété non récupérables, nous vous conseillons de bien l’écrire dans le compromis de vente au viager pour éviter toute ambiguïté.

Peut-on vendre un viager en présence d’enfants ou héritiers ?

La vente par viager est tout à fait possible  alors que vous avez des enfants ou des héritiers.

C’est même plutôt conseillé pour de nombreuses raisons : La vente viagère va vous permettre d’optimiser la transmission de votre patrimoine de votre vivant, vous pouvez rester financièrement autonome (vos enfants n’auront pas l’obligation de vous aider), la vente viagère vous permetrra également de bénéficier de revenus complémentaires etc.

Pourquoi est-il préférable de vendre son viager par le biais d’un spécialiste ? 

Vendre en viager est un mode de transaction immobilière.

On pourrait donc croire que n’importe quel professionnel de l’immobilier pourrait se charger d’une vente en viager. Comme par exemple un agent immobilier ou un notaire, même si ce dernier n’a jamais réellement fait de ventes en  viager …

Je reçois quotidiennement des e-mails d’acheteurs, de vendeurs ou même d’agents immobiliers qui me font part de leurs interrogations notamment sur le calcul de l’espérance de vie,  prix de vente final, du montant de la rente, etc.

Des doutes sur l’application de certaines règles ou loi, sur l’évaluation d’un viager ou sur le ficelage du contrat viager. Et généralement, ils sont surpris de constater qu’un simple mail peut leur faire gagner (ou éviter de perdre) des milliers d’euros sur une seule vente viagère.

Quels sont les risques du viager ?

La vente par viager comporte des risques. Les connaître vous permettra de mieux les anticiper.

Le crédirentier (vendeur), au travers de sa vente en viager s’expose à un risque de défaut de l’acheteur. Il devra donc veiller à bien choisir l’acquéreur et à vérifier sa solvabilité pour éviter tout risque de non paiement de la rente de la part de l’acheteur.

Bien que certaines garanties soient prises (hypothèque de premier rang), rien ne lui garantit de pouvoir récupérer sa mise en cas de nécessité.

Il peut contourner le problème en demandant un viager sans rentes. Et donc être payé uniquement par le bouquet. Cependant, rares sont les investisseurs pouvant mettre une somme conséquente.

Enfin, en cas de décès prématuré, le vendeur sera perdant, relativement à une vente classique. Sachez cependant qu’en cas de décès dans les 90 jours qui suivent la signature de l’acte authentique, la vente en viager peut être annulée.

La fin du viager : comment cela se passe-t-il ?

Les raisons de la fin d’une vente par viager sont multiples.

Dans la plupart des cas, la vente viager se termine au décès du vendeur. L’acheteur peut donc récupérer les clés du logement et y habiter, le mettre en location ou encore le revendre.

Dans certains cas, la vente au viager peut comporter des anomalies. Le vendeur ou ses héritiers peuvent donc se retourner contre l’acheteur pour casser la vente viagère. Ce risque n’est pas à prendre à la légère. 

C’est la raison pour laquelle nous vous conseillons de mettre en place une vente viager sur-mesure, aidée par des experts du sujet. Si vous souhaitez mettre en vente votre bien en viager, contactez-nous, nous vous conseillerons au mieux.