Saviez-vous qu’il est parfaitement possible d’acheter ou de vendre une ferme agricole en viager? Le corps de ferme fait partie des différents types de biens immobilier que l’on peut acheter ou vendre en viager.
Qu’est-ce qu’un corps de ferme?
Une ferme agricole peut parfaitement être vendue ou achetée en viager, comme tout autre bien immobilier. Le viager agricole permet de réaliser une transaction tout en offrant des avantages spécifiques tant pour l’acquéreur que pour le vendeur.
Le corps de ferme, également appelé longère dans certaines régions, désigne la partie principale de l’exploitation agricole. En plus des bâtiments d’habitation, les fermes comprennent souvent des dépendances, comme des appentis ou des bâtiments spécialisés, nécessaires au bon fonctionnement des activités agricoles. Ces activités peuvent inclure l’élevage d’animaux (chevaux, cochons, moutons, volailles, etc.), la transformation de produits agricoles (fromages, huiles, vins) ou encore la culture de végétaux (céréales, légumes, fruits).
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Les avantages d’acheter une ferme en viager ou d’un viager agricole
Acheter une ferme en viager permet de bénéficier de plusieurs avantages financiers et pratiques, notamment en ce qui concerne les coûts initiaux et la gestion de l’exploitation. En choisissant un viager occupé, l’acquéreur bénéficie d’une décote qui peut atteindre jusqu’à 30 % sur le prix du bien. Cette réduction est due au fait que le vendeur, souvent un agriculteur retraité, continue d’occuper les lieux. De plus, dans un viager occupé, le débirentier (l’acheteur) n’a pas à payer la taxe foncière, celle-ci étant à la charge du crédirentier (le vendeur).
Un autre avantage non négligeable du viager agricole est que les équipements agricoles sont généralement déjà en place. Ainsi, l’acquéreur n’a pas besoin d’investir immédiatement dans du matériel onéreux pour démarrer ou poursuivre une activité agricole.
Exemple : Si vous achetez une ferme avec 5 hectares de terres agricoles, il est important de vérifier l’état des machines, le nombre d’hectares réellement exploités et le nombre de têtes d’animaux, car ces éléments sont compris dans le prix du viager.
Cependant, il est important de noter que dans le cadre d’un viager agricole occupé, l’exploitation des terres par l’acquéreur est impossible tant que le vendeur est en vie. Ce dernier conserve l’usage des terres ainsi que les bénéfices de l’exploitation.
Vendre une ferme en viager : une solution avantageuse pour le vendeur
Vendre une ferme en viager permet à un agriculteur retraité de continuer à vivre dans sa ferme tout en percevant une rente régulière. Ce système présente également des avantages fiscaux intéressants. Par exemple, le vendeur peut bénéficier d’un abattement fiscal pouvant atteindre 70 % sur ses revenus.
Pour ceux qui ne souhaitent plus exploiter leurs terres, la vente en viager libre est une excellente solution. Le vendeur reçoit un bouquet (un capital initial), puis des rentes viagères régulières tout en se libérant de la gestion quotidienne de l’exploitation et des taxes. Ce type de viager convient particulièrement à ceux qui ne veulent plus assumer les charges et responsabilités liées à l’exploitation des terres.
Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur conserve non seulement le droit de vivre dans sa ferme, mais il garde également les bénéfices tirés de l’exploitation des terres, tout en continuant à percevoir des rentes. Cependant, il devra toujours prendre en charge les frais liés à l’entretien et à l’exploitation agricole.
Où acheter une ferme en viager ?
Les fermes agricoles en viager se trouvent principalement dans les régions rurales françaises, telles que l’Ardèche, la Drôme, la Gironde ou encore le Vaucluse. Il est également possible de trouver des fermes à vendre en viager en Belgique, dans des zones rurales similaires. Le prix d’une ferme en viager dépend de nombreux facteurs, notamment la localisation, la superficie et l’état des bâtiments.
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Calculer le prix d’une ferme en viager
Le prix d’un viager agricole est généralement aligné avec les prix du marché des fermes agricoles. Toutefois, il est difficile de donner un prix précis, car chaque ferme est unique. En moyenne, le prix d’un corps de ferme en France se situe autour de 1 500 € par m², mais ce montant peut varier en fonction de la région et des spécificités de la ferme.
Le montant du bouquet et des rentes viagères dépend également de plusieurs critères, tels que l’âge du vendeur et la valeur vénale du bien. Le contrat de vente doit donc être soigneusement rédigé pour éviter tout désaccord entre les parties.
Exemple : Edouard, locataire de 15 hectares de terres agricoles, envisage d’acheter ces terres en viager à leur propriétaire, Monique, 89 ans. En l’absence de paiement de bouquet, Edouard pourrait verser une rente annuelle de 3 500 €, calculée sur la base de la valeur vénale occupée des terres.
Les spécificités du viager agricole
Le viager agricole présente des particularités qu’il est important de connaître avant de se lancer dans une transaction. Il est essentiel de bien vérifier les équipements et le fonctionnement de l’exploitation pour éviter les mauvaises surprises. De plus, le contrat de vente en viager agricole doit indiquer de manière précise les modalités concernant l’exploitation des terres, les équipements inclus dans la vente, ainsi que les droits et obligations de chaque partie.
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