Les avis sur le viager peuvent susciter des opinions divergentes. En effet, la plupart des transactions immobilières se fait au comptant. C’est-à-dire l’achat classique que vous connaissez, très souvent avec le recours à un prêt bancaire.
Une très grande minorité des transactions se fait différemment. En vente à terme ou en viager notamment.
Le viager est une formule de vente immobilière très ancienne mais peu utilisée, ce qui peut donner lieu à des avis sur le viager mitigés. Dû notamment à la peur ou l’ignorance des acheteurs sur les spécificités d’une telle vente.
Pourtant, l’achat en viager peut être adapté pour de nombreux investisseurs car il présente un nombre non négligeable d’avantages.
Nous vous présentons dans cet article les avantages de l’achat d’un logement en viager.
Notre avis sur le viager occupé – une opération rentable même si le vendeur vit longtemps
Notre avis sur l’achat en viager occupé est qu’il peut être rentable, mais qu’il comporte des risques. Les paiements prolongés dû à la longévité du vendeur peuvent augmenter les coûts. Néanmoins, l’augmentation de la valeur de la nue-propriété avec le temps peut offrir des gains intéressants. La rentabilité dépend de l’évaluation précise du risque lié à l’âge du vendeur.
Ce type de vente peut être intéressant car il permet d’acquérir un bien à un coût initial inférieur à sa valeur de marché. Cependant, la principale variable réside dans l’incertitude de la durée de vie du vendeur. Si le vendeur dépasse l’espérance de vie moyenne, l’acheteur pourrait finir par payer plus que la valeur marchande du bien au total des rentes.
D’un autre côté, si le vendeur, ou crédirentier, décède relativement tôt, l’acheteur peut réaliser un retour sur investissement plus élevé.
La valeur du bien immobilier peut également augmenter au fil du temps, ce qui représente une opportunité de gain de capital à long terme après l’arrêt des rentes.
L’aspect financier de cette transaction doit être minutieusement analysé pour évaluer la viabilité et la rentabilité du viager occupé
Vous cherchez à acheter un viager rentable ? Nous référençons les meilleures opportunités en off-market.
Notre avis sur le viager libre
Notre avis sur l’achat d’un viager libre est qu’il est un choix attractif mais niche pour l’investissement immobilier, car il permet d’accéder et d’utiliser le bien de manière immédiate et flexible, toutefois ce type de vente nécessite prudence et une analyse détaillée en raison de sa rareté et des spécificités financières et légales.
Le viager libre, à la différence du viager occupé où le vendeur reste dans le bien jusqu’à son décès, permet à l’acheteur de prendre possession immédiatement du bien acquis.
Cela offre l’opportunité de l’utiliser personnellement ou de le mettre en location, générant ainsi un revenu potentiel. Cette immédiateté est particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent un retour sur investissement rapide ou qui ont des besoins spécifiques en matière de logement ou la gestion locative.
Cependant, la rareté des offres en viager libre peut en augmenter le coût et compliquer la recherche du bien idéal. L’attrait de ces biens peut entraîner une augmentation de leur valeur marchande, rendant l’investissement initial plus élevé comparé à des formules plus traditionnelles de viager ou d’autres types de biens immobiliers.
Pas de banque grâce au viager !
L’un des avantages souvent évoqués dans les avis sur le viager est la capacité à acheter un bien immobilier sans avoir besoin d’un prêt bancaire.
En effet, pour une vente classique, vous devrez disposer de la totalité de la valeur du bien en cash si vous ne pouvez pas ou ne souhaitez pas acquérir le logement avec un crédit immobilier.
L’accès au crédit immobilier est aujourd’hui de plus en plus compliqué :
- Les taux d’emprunt sont extrêmement bas. Les banques sont très peu motivées et ne veulent pas prendre de risque ;
- Votre taux d’endettement doit être suffisamment bas pour emprunter ;
- Certaines banques vous demanderont un apport conséquent.
D’après notre avis l’achat en viager, c’est finalement faire du vendeur votre banquier. Ce sera lui qui choisira son acheteur.
Vous pourrez donc dépasser les 33% de taux d’endettement ou acheter sans prêt immobilier (et éviter de nombreux frais – intérêts, frais de dossier etc.).
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Le marché est déséquilibré et les acheteurs sont avantagés
Acheter en viager selon notre avis est une forme de vente très avantageuse pour les crédirentiers (les vendeurs).
Il leur permet en effet de rester dans leur logement tout en profitant de rentes viagères venant compléter leur retraite. Ces rentes sont d’ailleurs très peu fiscalisées.
C’est parce que de nombreux investisseurs sont frileux et hésitent à acheter en viager que le nombre de viagers sur le marché est important.
Les acquéreurs potentiels ont donc la main et peuvent être exigeants.
Ils peuvent acheter des biens de qualité, très bien situés et à des prix raisonnables (en terme de bouquet et de rentes viagères) facilement. Là où ce type d’appartements ou de maisons part en quelques jours sur le marché de la vente immobilière classique.
La gestion locative d’un viager est presque nulle
Avez-vous déjà essayé de gérer vous-même la location d’un bien immobilier ?
Publication de l’annonce, visites des candidats, choix du locataire, gestion des imprévus et des travaux, envois des quittances, gestion des éventuels impayés… La liste est très longue !
Vous pouvez néanmoins déléguer cette gestion. Mais elle a un coût !
Acheter un bien immobilier en viager occupé vous procure une décote à l’achat. Vous achetez le bien moins cher que son prix car le vendeur reste dans l’appartement.
C’est justement ce montant de décote qui correspond à la somme des loyers que vous auriez encaissés sur la durée de « location » du vendeur.
Le vendeur d’un viager occupé devient donc locataire et a payé de manière anticipée la totalité des loyers.
Par conséquent, l’investisseur n’aura aucun impayé et évidemment aucune quittance à éditer et à envoyer.
Enfin, là où un locataire indélicat pourrait dégrader le logement ou ne pas en prendre soin, le vendeur du viager continu de vivre dans son « ancien » logement.
Il continuera donc également à l’entretenir et sera parfaitement autonome en cas de difficultés ou petits travaux à effectuer.