L’univers immobilier ne cesse d’évoluer, proposant sans cesse de nouveaux mécanismes pour adapter la propriété à nos besoins changeants.
Parmi les tendances émergentes, le marché du viager, longtemps niché, connaît désormais une croissance remarquable, avec une augmentation de 6 % rien qu’en 2021.
Si la vente en viager reste le mécanisme le plus connu du grand public, une alternative intrigue de plus en plus les propriétaires : le bail viager, aussi appelé cession avec bail à vie ou encore cession-bail-à-vie. Ce concept offre une nouvelle perspective sur la vente de son logement, tout en restant chez soit.
Qu’est-ce que le bail viager ?
Le bail viager ou la cession-bail-à-vie est un contrat de location. La durée du bail viager s’étire sur une période indéterminée, s’achevant uniquement avec le décès du locataire, appelé le « preneur ». Cela donne ainsi la possibilité au preneur d’occuper le bien jusqu’à la fin de sa vie, tandis que le bailleur devient propriétaire et perçoit un revenu régulier.
👉 Le preneur s’engage à verser un loyer au propriétaire, ou « bailleur viager », à compter du jour de la vente du bien.
Afin d’éviter d’être rongé par l’inflation, le loyer est révisé chaque année selon un indice, généralement l’IRL (Indice de Référence des Loyers).
Vous êtes propriétaire de votre logement et vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires tout en restant chez vous grâce au viager ou au bail viager ?
Quelles sont les caractéristiques principales du bail viager ?
Le bail viager se démarque des autres contrats de location ou ventes en viager.
Voici les principales caractéristiques de ce mécanisme :
La durée indéterminée du bail viager
Le bail viager n’a pas de durée spécifiée. Là où les baux traditionnels fixent un terme précis, souvent renouvelable, le bail viager s’étend jusqu’au décès du preneur.
Cette durée indéterminée confère une tranquillité d’esprit au locataire, lui assurant un toit pour le reste de sa vie, tout en garantissant au bailleur des revenus sécurisés sur une durée longue.
🪦 Au décès du locataire, le bailleur récupère le bien et pourra soit le revendre, y habiter ou le mettre en location.
Un loyer à vie pour le bail viager
Contrairement à un loyer traditionnel qui peut fluctuer ou être réévalué à chaque renouvellement de bail, le loyer est fixé dès l’instauration du bail. Toutefois, des clauses de révision peuvent être intégrées pour tenir compte de l’inflation.
Pour le preneur, c’est l’assurance d’une stabilité résidentielle : il restera dans son logement à vie. Pour le bailleur, c’est la perspective d’un revenu stable, souvent supérieur à la durée moyenne d’un bail traditionnel.
🔮 C’est l’assurance que le vendeur prenne soin du logement : il s’agit de son ancienne propriété dans laquelle il y restera à vie.
Les avantages du bail viager pour le vendeur-locataire
Voici quelques-uns des avantages les plus significatifs du bail viager pour le vendeur-locataire :
Récupérer un capital immédiat
Le preneur vend sa propre maison ou appartement et récupère ainsi un gros capital immédiat. Il va pouvoir y rester à vie grâce au bail viager.
Généralement, le bien immobilier sera vendu avec une décote de l’ordre de 10% à 20% car l’acquéreur ne pourra pas jouir immédiatement du logement.
Enfin, s’il s’agit de la résidence principale du vendeur, devenu locataire, le fruit de la vente ne sera exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière.
🪄 Le bail viager est un outil de transmission puissant. Le vendeur reste chez lui et récupère un capital important qu’il peut transmettre à ses héritiers. Une donation à ses enfants est exonéré de fiscalité dans la limite de 100 000€ par enfant pour une personne seule et 200 000€ pour un couple.
Sécurité résidentielle du bail viager
Grâce au bail viager, le preneur est assuré de jouir du bien pour toute sa vie. Il n’y a plus la préoccupation des renouvellements de bail, des hausses de loyer imprévues ou de la nécessité de chercher un nouveau logement.
Il peut néanmoins quitter le logement quand il le souhaite, en respectant un préavis de départ.
Une baisse des charges locatives et des taxes
Une fois locataire, le vendeur n’aura plus à s’acquitter de la taxe foncière. D’ailleurs, une partie des charges de copropriété et d’entretien de son logement sera payé par l’acquéreur, devenu le bailleur.
La répartition des charges et travaux est similaire à celle d’un viager occupé avec une réserve de DUH ou d’un bail d’habitation classique.
👉 En devenant locataire, le vendeur peut être éligible à des aides sociales comme les APL (Aides personnalisées au logement).
Quels sont les avantages du bail viager pour le bailleur ?
Le bail viager offre également un ensemble d’avantages pour le bailleur viager. Voici un aperçu des principaux atouts pour le bailleur :
Revenus réguliers et garantis
Le loyer, défini dès le début du contrat de bail viager, offre une garantie financière pour le bailleur, sur une période plus longue que celle d’un bail traditionnel. Afin de sécuriser l’opération, il est possible d’indiquer le paiement d’astreintes financières sur la succession en cas d’impayés de loyers.
Réduction du risque de vacance locative
Avec un preneur engagé pour une durée indéfinie, le bailleur élimine le risque de vacance locative et évite la recherche régulière de nouveaux locataires et sa période de vacance coûteuse.
Moins de gestion locative
Étant donné que le bail s’étend sur la durée de vie du preneur, le bailleur est souvent exempté des tracas administratifs et logistiques d’une location traditionnelle. Il peut demander à inclure dans le bail une garantie en cas de dégradation anormale du bien.
Investir à coût moindre
Le bail viager permet à l’acheteur de devenir propriétaire du logement à un coût réduit (généralement 10% à 20%). Il pourra bénéficier de l’appréciation de la valeur du bien immobilier sur le long-terme.
📉 Les biens vendus en bail viager sont moins chers qu’un bien traditionnel sur le marché : les frais de notaire sont donc réduits (10% à 20% moins chers).
Le recours à l’emprunt
Le bailleur peut solliciter sa banque pour acquérir le logement, ce qui est plus compliqué en viager (voir l’article Est-ce possible d’emprunter pour un viager ?). De l’autre côté, les loyers qu’il perçoit l’aideront à rembourser la dette qu’il a contracté.
Les intérêts d’emprunt seront déductibles des revenus fonciers, permettant ainsi de diminuer la pression fiscale de l’investisseur.
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Le bail viager dans une stratégie patrimoniale
Le bail viager permet aux seniors de récupérer des liquidités immédiatement et ainsi d’optimiser leur patrimoine.
Transmission patrimoniale
Pour de nombreux seniors, l’une des préoccupations majeures est la transmission de leur patrimoine à leurs héritiers. Le bail viager fournit des fonds immédiats qui peuvent être utilisés pour des donations de leur vivant.
Le bail viager leur permet également de rendre leur patrimoine liquide : le jour de la succession, les héritiers recevront immédiatement une somme d’argent et non un bien immobilier, parfois long et compliqué à revendre.
Optimisation des ressources
Les fonds générés par le bail viager peuvent être réinvestis dans d’autres actifs rentables, tels que des assurances-vie, des parts de SCPI ou d’autres formes d’investissements pour distribuer des revenus supplémentaires ou revaloriser leur capital.
Les aspects fiscaux du bail viager
L’aspect fiscal du bail viager est crucial, tant pour le bailleur que pour le preneur, et mérite une attention particulière.
Pour le vendeur
Le vendeur peut bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière s’il vend sa résidence principale ou si le bien a été acquis depuis plus de 30 ans.
Il ne sera plus redevable de la taxe foncière, payée par l’acquéreur-bailleur.
Pour l’acquéreur
L’acquéreur est soumis à une fiscalité similaire à celle d’un investissement immobilier traditionnel.
Les frais de notaire sont plus faibles car calculés sur la valeur vénale réduite de 10% à 20%.
Il doit déclarer ses revenus fonciers. Cependant, un avantage notable est la possibilité de déduire les intérêts d’un prêt immobilier de ces revenus fonciers, offrant ainsi une optimisation fiscale.
Bail viager ou viager occupé ?
Le bail viager présente des similitudes importantes avec l’achat d’un viager occupé :
- Le vendeur reste dans le logement à vie : il dispose d’un Droit d’Usage et d’Habitation
- L’acheteur souhaite investir dans l’immobilier avec une solution simple, rentable et sans gestion
Néanmoins, alors que le viager occupé permet à l’acheteur de bénéficier d’un prix d’achat décoté, le bail viager est une solution qui apporte plus de capitaux immédiats au vendeur. En contrepartie, il devra payer un loyer à vie à l’acheteur.
💡 Pour illustrer nos propos, nous allons prendre un exemple.
Un homme de 75 ans souhaite rester dans son logement à vie. Il préfère récupérer un gros capital au lieu de rentes viagères. Son logement est évalué à 400 000€ et pourrait se louer 1 300€ hors charges.
Il a donc le choix entre un viager occupé sans rentes ou un bail viager : faisons les deux simulations.
Une simulation avec un viager occupé sans rentes
En restant dans son logement, le vendeur devra consentir à une baisse de la valeur de vente.
On évalue le droit d’usage et d’habitation à l’aide d’un barème. Dans notre exemple, il nous donne un taux de DUH de 43%.
Le DUH (décote) est de 43% x 400 000€ = 172 000€.
La nue-propriété est donc estimée à 400 000€ – 172 000€ = 228 000€.
Le vendeur pourra donc récupérer ce capital et rester chez lui à vie, sans avoir à débourser un loyer de 1 300€.
Calculer un viager est assez complexe, surtout lorsqu’il s’agit d’évaluer votre bien, nous vous recommandons donc d’ utiliser notre simulateur viager gratuit pour faciliter ce processus.
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Une simulation avec un bail viager
Un bien immobilier vendu en bail viager se vend moins cher qu’un bien équivalent sur le marché. En effet, l’acheteur n’a pas la liberté de choisir d’y habiter ou de sélectionner le locataire de son choix.
La décote à l’achat est généralement de 10% à 20%. Dans notre cas, retenons 15%.
Le vendeur récupère donc une somme de 400 000€ – 15% x 400 000€ = 340 000€ le jour de la vente, à laquelle il faut soustraire des frais de notaire (côté locataire). Ils sont calculés sur 10 ans de loyers et représentent 8% de ce montant, soit 1 300€ x 12 x 10 x 8% = 12 480€.
Le capital récupéré est donc de 327 520€ net d’impôt sur le revenu et sur la plus-value.
Il doit ensuite verser un loyer de 1 300€ chaque mois au bailleur (acheteur), durant une durée moyenne de 13 ans (son espérance de vie).
Afin de tirer profit de ce capital récupéré dès le jour de la vente, nous lui conseillerons d’investir cette somme sur des placements judicieusement choisis, comme des assurances-vie, contrats de capitalisation en encore SCPI.
Cyrille Chéry est expert viager, membre de l’institut des actuaires et conseiller en investissements financiers. Il a fondé la société Vita Pecunia pour accompagner les particulier et professionnels à acheter et vendre du viager.
En savoir plus sur le bail viager
- Le viager occupé
- Le viager libre
- La vente à terme
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- Le prêt viager hypothécaire