Le viager immobilier est calculé avec une méthode spécifique pour que le contrat viager soit équilibré entre les engagements de l’acheteur (payer un bouquet et des rentes périodiques) et ceux du vendeur (céder son bien immobilier, occupé ou libre).
Les notaires utilisent très souvent un barème viager fiscal, qui est loin de la réalité économique du viager. Nous vous proposons de voir en détail la méthode du notaire.
La méthode de calcul du notaire
Les notaires sont des professionnels du droit et de la transaction immobilière. Ils permettent de certifier que le vendeur d’un bien immobilier est bien le propriétaire légal et que l’acheteur sera bien l’acquéreur officiel.
Cependant, force est de constater qu’ils ont trop souvent recours à des méthodes de calcul viager inadaptées.
Les notaires utilisent régulièrement les barèmes fiscaux pour évaluer les viagers. Pour cela, ils utilisent l’article 669 du Code Général des Impôts. La méthode est dite fiscale.
Le calcul de rente viagère par le notaire
La méthode fiscale de l’article 669 du Code Général des Impôts donne la répartition de la nue-propriété d’un bien immobilier et son usufruit.
La répartition est la suivante :
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit (%) |
| Moins de 21 révolus | 90 % |
| Moins de 31 révolus | 80 % |
| Moins de 41 révolus | 70 % |
| Moins de 51 révolus | 60 % |
| Moins de 61 révolus | 50 % |
| Moins de 71 révolus | 40 % |
| Moins de 81 révolus | 30 % |
| Moins de 91 révolus | 20 % |
| Plus de 91 révolus | 10 % |
Par exemple, un homme âgé de 82 ans mettant en vente son appartement de 300 000€ aura un usufruit valorisé à 30% x 300 000€ = 90 000€.
La nue-propriété sera de 70% de la valeur du bien, soit 210 000€.
L’administration fiscale stipule que le droit d’usage et d’habitation est de 60% de l’usufruit. Dans notre exemple, le DUH est donc de 54 000€.
La valeur vénale de l’appartement occupé est donc de 246 000€ (300 000€ – 54 000€).
Dans le cas du viager, le notaire retranchera à la valeur vénale de l’appartement occupé le bouquet.
Il divisera enfin ce montant par l’espérance de vie du vendeur.
Avec la table INSEE TH2014, nous obtenons une espérance de vie de 8,11 ans. Soit une rente mensuelle de 2 530€ si l’acheteur n’a pas versé de bouquet.
D’un autre côté, le vendeur a une valeur d’occupation mensuelle de 555€. Ce qui est très faible relativement à la valeur du bien immobilier. En effet, le rendement locatif n’est que de 2,2% !
Généralement, la méthode de calcul du viager par le notaire sous-évalue le DUH conservé par le vendeur. L’acheteur est donc lésé.
Par ailleurs cette méthode présente de nombreuses limites :
- Le DUH est identique pour des personnes ayant près de 10 ans d’écart. Par exemple 71 ans et 80 ans.
- La grille du notaire ne prend pas en compte le sexe du vendeur.
- Le loyer (ou le rendement locatif) n’est pas considéré dans les calculs. Ce qui est incorrect car il existe de grandes disparités selon le type et l’emplacement du bien immobilier.
Vous noterez que le barème fiscal ne prend pas en compte les couples de vendeurs… Les notaires vont donc retenir l’âge du plus jeune des deux vendeurs. Ce qui est totalement faux. En effet, il existe une possibilité que le plus vieux des deux conjoints survive à l’autre. L’espérance de vie du couple est donc plus élevée que les deux espérances de vie individuelles.
La méthode économique pour calculer correctement le viager
La seconde méthode est assez proche de la méthode du notaire.
Elle permet cependant d’avoir une image plus fidèle de la réalité économique de la vente immobilière.
La première chose à faire est de récupérer l’espérance de vie du vendeur ou mieux, le coefficient diviseur ou multiplicateur viager.
Ensuite, estimez le loyer probable du bien vendu en viager. Si le loyer est de 1 200€, appliquez le coefficient viager.
Dans notre exemple, nous prendrons l’espérance de vie de 8,11 ans. Pour ce loyer, le DUH est donc de 1 200€ x 12 x 8,11 = 116 800€.
La valeur vénale occupée du bien est de 300 000€ – 116 800€ = 183 200€.
Les résultats sont très différents de la méthode de calcul de votre notaire !
Quelle méthode retenir pour calculer un viager ?
Afin de calculer au plus juste la rente d’un viager immobilier, vous devez vous aider de barèmes viagers ou de simulateurs viagers.
Cela vous évitera de faire des erreurs et de retenir des méthodes de calcul parfois totalement fausses.
Dans le domaine du viager, comme dans l’immobilier, les montants en jeux sont colossaux. Ne prenez donc pas le risque d’être pénalisé financièrement.
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bonjour j’ai 82 ans valeur du bien 300000 quel est le montant a percevoir ?
Bonjour,
Tout dépend de la valeur locative de votre bien (le loyer potentiel) et du bouquet souhaité. Vous pouvez demander une étude personnalisée et indépendante ici : https://go.vitapecunia.fr/etude-viager
Cordialement,
Cyrille
Bonjour
Pouvez vous me confirmer que mes enfants (2) ne pourront pas bénéficier d’une partie de la vente de cette maison .(quotité réservataire)?? ou faut il partager le bouquet?? (obligatoire??). Que reste t’il aux enfants ?? Après notre décès bien sur ?
Merci de votre réponse
Cordialement
André PHILIPPE
Bonjour André,
Je vous confirme que la vente vous revient en totalité de votre vivant.
A votre décès, la rente viagère s’éteindra et le bouquet non consommé partira dans la succession.
Bien à vous,
Cyrille
Bonjour,
Bon article.
En effet il existe plusieurs méthodes de calcul d’un viager. Mais si le notaire ne garde que la méthode fiscale (669 CGI), à quoi cela sert-il de calculer avec une méthode économique (si elle n’est de toute façon pas retenue par le notaire)?
Merci par avance.
Bonjour,
Si votre notaire garde la méthode fiscale pour calculer votre viager… Je vous conseille de changer de notaire.
La seule exception serait la transmission du bien au sein d’une famille (vente à l’enfant ou petit-enfant par exemple).
En effet, la méthode fiscale est utilisée pour les cas de donation/transmission mais pas dans le cas d’une transmission à titre onéreux. Dans ce dernier cas, vous devez utiliser la méthode économique qui est équitable entre chacune des parties.
Bien à vous,
Cyrille
Je désire vendre un bien en viager libre.
L’occupant actuel voudrait acheter mon bien ou trouver un autre bien car il désirerais devenir propriétaire et ne plus payer de loyer en pure perte (Il vient d’avoir un enfant)
Je suis né en janvier 1944
Bonjour,
Cela est possible. Votre locataire peut acheter votre bien en viager libre.