Le calcul du bouquet viager est une étape importante avant la mise en vente de votre bien immobilier en viager. Ce bouquet représente la somme d’argent versée par l’acquéreur au vendeur le jour de la vente. Le montant du bouquet varie en fonction de plusieurs facteurs, et sa détermination repose sur des calculs précis que nous allons voir dans cet article.
Qu’est-ce que le bouquet d’un viager ?
Le bouquet d’un viager est une somme versée au crédirentier (vendeur) par le débirentier (acheteur) lors de la signature du contrat de vente. Contrairement à une vente immobilière classique, le viager permet de fractionner le paiement en deux parties : le bouquet et les rentes viagères. Le calcul du bouquet en viager dépend de plusieurs critères, notamment l’âge du vendeur, la valeur du bien immobilier et le type de viager (viager libre ou viager occupé).
Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit de vivre dans le bien (le droit d’usage et d’habitation – DUH), ce qui influence également le calcul du bouquet. Ce bouquet peut être comparé à un apport initial, et il est possible de négocier ce montant pour répondre aux besoins des deux parties.
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A quoi sert le bouquet d’un viager ?
Le bouquet viager permettra au vendeur de recevoir dès le jour de la vente une somme conséquente qu’il pourra épargner, consommer ou transmettre à ses enfants par exemple. Dans le dernier cas, sachez que l’administration fiscale vous autorise à transmettre 100 000€ tous les 15 ans à vos enfants. Cela permettra d’anticiper la succession. Ce bouquet n’est pas fiscalisé dans le cas d’une vente en viager occupé.
Si votre objectif est plutôt de protéger votre conjoint survivant qui a aujourd’hui une petite retraite et qui se retrouverait dans une situation financière compliquée si vous disparaissiez avant lui, optez pour un bouquet plus faible et une rente supérieure.
Le bouquet a également comme rôle de permettre au vendeur d’avoir une avance de rentes. En cas de décès prématuré, une partie de la somme vendue est donc sécurisée. Par ailleurs, cela permet à l’acheteur de diminuer l’impact du risque de longévité. En effet, en ayant payé en amont le bouquet, les rentes versées seront donc plus faibles.
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L’équilibre entre le bouquet et les rentes viagères
Il existe un lien direct entre le montant du bouquet viager et les rentes viagères. En effet, augmenter le montant du bouquet entraîne automatiquement une réduction du montant des rentes, et inversement. Le calcul du bouquet pour un viager doit donc trouver un équilibre entre les attentes du vendeur et la capacité financière de l’acheteur.
| Bouquet | Rentes viagères mensuelles |
|---|---|
| 300 000€ | 0€ |
| 200 000€ | 830€ |
| 100 000€ | 1 650€ |
| 50 000€ | 2 100€ |
| 0€ | 2 500€ |
Le calcul du bouquet s’effectue généralement en tenant compte de la valeur d’occupation du bien pour les viagers occupés (le calcul du droit d’usage et d’habitation). Le bouquet viager représente ainsi une partie de la valeur de la propriété, tandis que les rentes sont versées périodiquement.
Comment calculer le bouquet d’un viager ?
Le calcul du bouquet pour un viager repose sur plusieurs éléments techniques et économiques. En pratique, le calcul du bouquet en viager tient compte de l’âge du vendeur, de son espérance de vie, et de la valeur du bien immobilier.
Pour calculer le bouquet du viager occupé, il faut d’abord déterminer la valeur occupée :
Valeur vénale – DUH = Valeur occupée
Dans le cas d’un viager libre, il n’y a pas de droit d’usage et d’habitation, on peut donc passer cette première étape. Nous avons ensuite cette égalité qui est toujours vraie :
Valeur occupée = Bouquet + Capital à renter
Vous devez donc répartir la valeur occupée (ou la valeur vénale si le viager est libre) entre le bouquet et les rentes. Le bouquet est généralement déterminé en fonction des besoins du vendeur mais n’oubliez pas que la vente doit être attractive pour l’acheteur.
Généralement, on rencontre soit des viagers sans rentes, des viagers occupés « équilibrés » ou des viagers avec un petit bouquet (ou sans bouquet). Évitez donc les gros bouquet viager et les toutes petites rentes viagères, qui ont pour inconvénient d’empêcher l’acquéreur d’acheter à crédit (les banques ne peuvent pas prêter en présence de rentes). Si vous avez plus de 90 ans, privilégiez le bouquet afin de réduire les risques pour l’acheteur (et vos éventuels héritiers).
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Et la suite du calcul viager ?
Après avoir déterminé le calcul du bouquet du viager, celui-ci doit-être retranché à la valeur vénale du bien immobilier et au DUH le cas échéant afin d’obtenir le Capital à renter :
Capital à renter = Valeur vénale – DUH (=Valeur occupée) – Bouquet
Le Capital à renter est ensuite converti en rentes viagères grâce à un logiciel viager ou un barème.
En savoir plus sur le calcul du bouquet d’un viager
- Calculer la valeur vénale d’un viager
- Comment calculer la rente d’un viager ?
- Calculer l’usufruit d’un viager occupé
bonjour ,je suis sur le point de vendre ma maison en viager occupée ;sa valeur est de 95000 euros ;combien je peux demander pour le bouquet ,eet la rente mensuelle ;merci cordialement
Bonjour,
Je ne peux malheureusement pas vous répondre car il me manque beaucoup d’informations pour vous faire une estimation personnalisée.
Si vous souhaitez une étude sur-mesure, vous pouvez la commander ici : https://go.vitapecunia.fr/etude-viager
Bien à vous
Cyrille