Tout Savoir sur la Rente Viagère – Calcul, Avantages, Fiscalité

La rente viagère est une solution de revenu complémentaire largement utilisée, notamment dans la vente en viager. Elle permet à une personne de percevoir une somme d’argent régulière jusqu’à la fin de sa vie. Ce concept est particulièrement intéressant pour les propriétaires qui souhaitent continuer à vivre dans leur logement tout en bénéficiant d’un complément de revenu stable. Cet article vous explique tout ce que vous devez savoir sur la rente viagère, de sa définition à son calcul, en passant par ses avantages, ses inconvénients et sa fiscalité.

Qu’est-ce que la rente viagère ?

La rente viagère est une somme d’argent versée périodiquement à une personne jusqu’à son décès. Dans un viager immobilier, il s’agit d’un accord entre un vendeur (appelé crédirentier) et un acheteur (appelé débirentier), où le vendeur perçoit un revenu régulier, souvent mensuel ou trimestriel. La rente viagère à titre onéreux est très courant dans les ventes en viager, et permet d’améliorer la pension de retraite d’un senior.

Quels sont les différents types de rente viagère ?

Il existe plusieurs types de rentes viagères que l’on peut distinguer en fonction des modalités de paiement et des bénéficiaires. Les principaux types de rente viagère sont :

• Rente viagère simple : Cette rente est versée régulièrement, généralement mensuellement, au crédirentier, jusqu’à son décès. À ce moment, les paiements cessent immédiatement.
• Rente viagère avec réversion : Ce type de rente permet à une autre personne, généralement le conjoint, de continuer à percevoir la rente viagère après le décès du crédirentier. Cela garantit des revenus au conjoint survivant tant qu’il est en vie.

Chaque rente viagère est conçue pour s’adapter à la situation de chacun et peut inclure des options spécifiques en fonction des besoins du vendeur et de l’acheteur.

Viager immobilier – Comment se calculent des rentes viagères ?

Le calcul des rentes viagères dépend de plusieurs facteurs, notamment la valeur du bien immobilier, l’âge du vendeur, et dans certains cas, la valeur du bouquet versé au moment de la transaction. Il est essentiel de prendre en compte l’espérance de vie du vendeur pour calculer le montant des versements.

Les modalités de calcul de la rente d’un viager 

Le calcul des rentes viagères peut se faire en fonction de l’occupation du bien. Si le viager est occupé, la rente viagère sera ajustée pour refléter le fait que l’acheteur ne peut pas en jouir immédiatement. Si le viager est libre, le montant de la rente viagère sera plus élevé. Le calcul de la rente prend en compte :

• La valeur du bien immobilier.
• Le montant du bouquet, s’il y en a un.
• Le droit d’usage et d’habitation (DUH) pour un bien occupé.

Rente pour bien immobilier libre en viager

Pour un bien immobilier libre, la rente viagère est calculée en soustrayant le montant du bouquet (s’il existe) de la valeur totale du bien. Cette somme est ensuite multipliée par un taux de rente viagère basé sur l’espérance de vie du crédirentier.

Les taux de rente viagère sont publiées dans des barèmes viagers. Pour plus de précisions, il est préférable de faire les calculs viagers avec un logiciel viager spécialisé comme celui de Vita Pecunia.

Exemple : En supposant que la maison libre de Mme Mélanie soit de 400 000 euros et que M. Paul ait payé un bouquet de 25 %, nous calculons la rente viagère annuelle de la manière suivante : (400 000 – 100 000) x 12,61%.

Rente pour un viager occupé

Le calcul de la rente viagère pour un viager occupé est similaire, il faut simplement retrancher à la valeur vénale du bien immobilier, le droit d’usage et d’habitation. La suite du calcul de la rente est identique au calcul de la rente viagère d’un viager libre

Le droit d’usage et d’habitation se calcule en prenant en compte l’espérance de vie du vendeur et le loyer estimé du logement.

Exemple : Pour le cas de Mme Mélanie, le DUH est de 130 000 euros. De ce fait, pour calculer la rente viagère, nous ferons (400 000 – 100 000 – 130 000) x 16%.

Quels sont les avantages de la rente viagère ?

La rente viagère présente de nombreux avantages, notamment pour les personnes à la retraite qui cherchent un complément de revenu stable. Parmi les principaux avantages, on trouve :

• Revenu stable : La rente mensuelle viagère assure un revenu régulier tous les mois, ce qui est idéal pour planifier ses revenus et dépenses sur le long terme.
• Sécurité financière : Le montant de la rente est revalorisé en fonction de l’inflation grâce à une clause d’indexation de la rente viagère dans le contrat de vente en viager. Ce qui garantit ainsi un maintien du pouvoir d’achat.
• Souplesse : Il est possible d’opter pour une rente viagère avec réversion, permettant au conjoint survivant de continuer à percevoir les paiements après le décès du vendeur.
• Épargne retraite : La rente mensuelle viagère est un excellent moyen de compléter sa pension de retraite tout en conservant l’usage de son bien immobilier.

Quels sont les inconvénients de la rente viagère ?

Bien que la rente viagère offre des avantages significatifs, elle comporte également des inconvénients :

• Risque lié à la durée de vie : Si le crédirentier décède prématurément, l’acheteur se retrouve gagnant, et les héritiers sont lésés au moment de la succession.
• Non-paiement des rentes : En cas de défaut de paiement de la part du débirentier (acheteur), le crédirentier peut se retrouver sans revenu, bien que des solutions juridiques existent pour récupérer les paiements dus comme la clause résolutoire et l’hypothèque de premier rang pour récupérer le bien immobilier.

Quelle est la fiscalité de la rente viagère ?

La fiscalité de la rente viagère à titre onéreux dépend de l’âge du crédirentier au moment du premier versement. La rente viagère est considérée comme un revenu et est donc soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, des abattements fiscaux s’appliquent selon l’âge du bénéficiaire :

• Moins de 50 ans : abattement de 30 %
• De 50 à 59 ans : abattement de 50 %
• De 60 à 69 ans : abattement de 60 %
• Plus de 69 ans : abattement de 70 %

Cet abattement permet de réduire la part imposable de la rente mensuelle viagère et, par conséquent, les impôts à payer.

Par exemple, une personne âgée de 75 ans au moment du 1er versement de la rente d’un montant annuel de 20 000 aura une part imposable de 6 000€ ( 20 000€ x 30%). Si son taux d’imposition est de 30%, en prenant en compte la CSG-CRDS de 17,2%, ses prélèvements obligatoires s’élèvent à 6 000€ x (30% + 17,2%) = 2 832€.

Dans le cas d’un non paiement de la rente, comment le vendeur peut-il se couvrir ?

En cas de non-paiement des rentes viagères, plusieurs mesures peuvent être prises par le crédirentier pour se protéger : la clause résolutoire, la clause de privilège du crédirentier et l’injonction de payer la rente mensuelle viagère.

La clause résolutoire

La clause résolutoire permet au vendeur d’annuler la vente en cas de non-paiement des rentes. Si cette clause est activée, le bien immobilier peut être restitué au vendeur. Le bouquet et les rentes déjà payés restent acquis à condition de bien le stipuler dans le contrat.

Le vendeur devra adresser un commandement de payer à l’acquéreur qui, resté infructueux, pourra entamer une procédure judiciaire devant le tribunal de grande instance (TGI).

La clause de privilège du vendeur

Aujourd’hui renommée « Hypothèque légale spéciale du vendeur », cette clause donne au crédirentier la possibilité de récupérer son bien en cas de non-paiement, notamment en procédant à la mise aux enchères du bien immobilier pour récupérer les montants impayés. Cette clause devra être activée en dernier recours car le vendeur devra quitter son propre logement et le vendre.

L’injonction de payer la rente viagère

Le crédirentier peut également entamer une procédure judiciaire pour récupérer les paiements impayés en demandant une injonction de payer auprès du tribunal compétent :

• Le tribunal judiciaire pour les créances de moins de 5 000€
• Le tribunal d’instance pour les créances entre 5 000€ et 10 000€
• Le tribunal de grande instance pour les litiges de plus de 10 000€

L’exigibilité de la rente et l’annulation de la vente en viager ont été rappelés plusieurs fois en cour de cassation.

Les profils d’acheteur risqués

Lors de la vente en viager, il est essentiel de bien sélectionner l’acheteur, car certains profils présentent un risque accru de non-paiement des rentes viagères. Par exemple, les acheteurs exerçant des professions libérales ou des artisans entrepreneurs peuvent rencontrer des difficultés financières si leur entreprise fait faillite. Comme il n’y a pas de séparation entre leur patrimoine personnel et professionnel, une faillite de leur activité pourrait entraîner un défaut de paiement des rentes viagères. C’est pourquoi il est nécessaire de choisir un acheteur financièrement solide pour minimiser les risques.

Augmenter le bouquet pour baisser le risque

L’une des stratégies pour minimiser le risque de non-paiement est d’augmenter le bouquet lors de la vente en viager. En effet, un bouquet plus important permet de récupérer une somme conséquente dès le départ, réduisant ainsi le montant des rentes viagères à percevoir. De plus, cette approche offre une meilleure sécurité financière au crédirentier, qui récupère rapidement une part de la valeur du bien sans dépendre uniquement des versements mensuels.

Souscrire à une assurance décès

Nous conseillons à l’acquéreur du viager de souscrire à une assurance décès invalidité. Dans le cas où l’acheteur décéderait avant le vendeur, les héritiers percevaient un capital pour continuer à payer les rentes viagères du vendeur. Vous êtes vendeur et vous souhaitez que l’acquéreur s’assure de ce risque ? Demandez à insérer une clause dans le compromis de vente pour l’y contraindre.

Vita Pecunia propose des assurances viager ou vente à terme.

Pourquoi avoir recours au viager pour se constituer sa retraite complémentaire ?

Le viager est une excellente option pour se constituer une retraite complémentaire. Il permet aux propriétaires de continuer à habiter leur bien tout en percevant une rente viagère régulière, augmentant ainsi leur épargne retraite. C’est un moyen efficace de garantir un revenu stable tout au long de la retraite, sans avoir à vendre complètement son bien immobilier. La rente viagère est également réversible sur le conjoint survivant, ce qui le protège. En échange de la rente viagère, l’acheteur récupérera le bien lors du décès du crédirentier.

La rente viagère est-elle une option intéressante pour constituer une retraite complémentaire ?

Bien que la rente viagère implique de renoncer à la transmission de son bien immobilier aux héritiers, elle reste une option intéressante pour les personnes souhaitant assurer un complément de revenu à vie. La sécurité de percevoir une rente mensuelle viagère, indexée sur l’inflation, permet de faire face à une baisse de revenus à la retraite. En fonction des besoins et des circonstances personnelles, la rente viagère peut être un choix stratégique pour profiter pleinement de son patrimoine immobilier tout en garantissant une pension de retraite.