La vente en viager est une excellente solution pour générer des revenus de son patrimoine immobilier.
Toutefois, l’association viager et héritiers semblent poser problème.
Mais du coup que se passe-t-il si le vendeur (crédirentier) a des enfants ou des héritiers ?
Je vous explique les droits du vendeur dans le cas où il souhaite vendre en viager avec héritiers.
Un rappel de la vente en viager
La vente en viager est une vente immobilière qui permet au vendeur (sénior) de récupérer un capital et des rentes.
Ainsi la vente en viager est souvent vue comme une manière pour les personnes âgées de sécuriser leurs finances tout en restant chez elles. Mais cette transaction peut affecter les droits des héritiers.
En effet, la vente en viager peut être considérée comme un acte anticipé sur l’héritage, risquant ainsi de priver les héritiers de leurs droits.
Cela soulève deux questions essentielles :
- Peut on vendre en viager sans l’accord des héritiers ?
- Peut on vendre en viager pour déshériter ?
Nous allons répondre à ces deux épineuses questions.
Vous êtes propriétaire de votre logement et vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires tout en restant chez vous grâce au viager ?
Quels sont les droits des héritiers pour un viager ?
Peut on vendre en viager si on a des héritiers ?
La réponse à cette fameuse question est OUI, le vendeur qui le souhaite peut vendre en viager sans l’accord des héritiers, est totalement dans ses droits, cette vente en viager ne nécessite pas d’accord préalable de ses héritiers.
En effet, leur consentement n’est pas une condition essentielle pour finaliser la vente en viager.
Par conséquent, vente en viager et héritiers ne sont pas intrinsèquement liés.
En vendant en viager son bien immobilier en viager, le crédirentier retire ce bien du patrimoine qu’il transmet à ses héritiers.
Ces derniers se voient ainsi privés du bien vendu, qui n’est plus inclus dans la succession.
Par conséquent, ils n’ont aucun droit sur le logement, lequel revient immédiatement à l’acheteur (le débirentier) dès le décès du crédirentier.
Est-ce légal de vendre en viager sans l’accord des héritiers ?
De la même façon, si vous êtes vendeur et que vous avez des héritiers, il est probable que vous vous interrogiez sur votre droit à procéder à une vente en viager.
Peut-on vendre en viager sans l’accord des héritiers ?
La réponse est OUI, la vente en viager peut se faire sans consulter ses héritiers, bien qu’ils puissent être mécontents. Légalement, seul le consentement du détenteur du titre de propriété est reconnu.
Cependant, la validité de la transaction peut être remise en cause dans le cas où le vendeur ne dispose pas de toutes ses facultés intellectuelles le jour de la vente en viager.
L’accord nécessaire en cas d’indivision du bien
Si le bien immobilier est en indivision, plusieurs cas peuvent se présenter.
L’accord du conjoint pour la vente en viager
Si le bien immobilier vendu en viager est détenu par deux propriétaires qui sont en couple, il faut que chaque conjoint donne son accord.
Si l’un des deux conjoints n’est pas propriétaire et que leur régime matrimonial n’est pas communautaire (le bien ne lui appartient donc pas de fait), son accord n’est pas nécessaire.
On notera toutefois une exception : s’il s’agit de la maison familiale, l’article 215 du Code Civil indique que le consentement du conjoint est nécessaire lors d’une vente en viager, même si celui-ci n’est pas co-propriétaire du bien.
L’accord des héritiers pour vendre
Si le bien est en indivision avec les enfants/héritiers, il est nécessaire que la transaction se fasse avec l’accord des héritiers pour la vente en viager.
Cette situation est fréquente lorsque l’un des deux conjoints propriétaire du bien immobilier décède. Les héritiers deviennent alors propriétaires indivis du bien.
Les héritiers ont intérêt à donner leur accord pour vendre le viager
Le viager améliore la situation financière des séniors.
Certains enfants pourraient craindre qu’en vendant leur bien immobilier, leurs parents souhaitent vendre en viager pour les déshériter.
Cependant, rien n’oblige un parent à laisser un héritage à ses enfants (il doit néanmoins l’aider financièrement en cas de nécessité).
La vente en viager, c’est d’abord une solution qui permet au séniors d’améliorer sa situation financière et avoir une solution face à l’augmentation des dépenses de santé ou de sa dépendance.
Si un parent doit venir en aide à un enfant en difficulté financière, l’inverse est également valable : un enfant doit légalement aider un parent en difficulté.
Si celui-ci doit être hébergé en maison médicalisée mais que ses moyens sont insuffisants, les enfants devront l’aider. Le viager est donc une alternative intéressante pour que les séniors restent autonomes financièrement.
Enfin, le viager permet également de protéger le conjoint survivant. Dans le cas de foyers où l’un des deux conjoints perçoit une rente plus élevée que celle de l’autre, la situation peut devenir délicate en cas de décès du conjoint qui contribuait le plus aux revenus du ménage.
Certes, il est possible d’obtenir une réversion de la rente du défunt mais en pratique elle n’est pas systématique. De plus, les enfants seront également héritiers du défunt, ce qui diluera la succession et affaiblira la situation financière du conjoint survivant.
Le viager permet donc d’assurer le versement d’une rente au conjoint survivant.
Pour éviter les conflits, même sans l’accord nécessaire des héritiers, il faut faire comprendre votre choix
Dans le cas où vous envisagez de réaliser une vente en viager, informez-en vos enfants ou les héritiers susceptibles d’être concernés.
En effet, dans le cas où vous souhaitez rester financièrement autonome, transmettre de votre vivant une partie de votre patrimoine ou protéger votre conjoint, vos héritiers le comprendront parfaitement puisque, après tout, c’est également dans leur intérêt.
En effet, le jour où vous ne pourrez plus faire face à vos dépenses (notamment liées à la dépendance qui coûtent très cher !), ce sera à eux de vous aider. Et la loi les y oblige en théorie.
Ils comprendront ainsi que la vente en viager pour déshériter n’est pas votre but premier au contraire …
Enfin, cela évitera également tout conflit le jour de la succession car chacun des héritiers aura connaissance des faits et ne sera donc pas surpris de la situation.
Vous êtes propriétaire de votre logement et vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires tout en restant chez vous grâce au viager ?
Vendre en viager pour déshériter sans accord
Vendre en viager pour déshériter, c’est priver ses héritiers de leur part d’héritage.
Légalement, en France, il n’est pas possible d’en décider sauf dans les cas autorisés par la loi.
Face à cette impossibilité, il est néanmoins possible de vider l’actif de son patrimoine de tout ou partie de son contenu.
Pour différentes raisons, on décide donc de priver les héritiers réservataires que sont les enfants de leur droit à la succession. La vente en viager pour déshériter est une de ses possibilités.
N’en déplaise donc aux héritiers, la vente en viager fait bien sortir de son patrimoine le bien immobilier du vendeur (appelé crédirentier). Ce dernier pourra continuer à y habiter s’il dispose d’une réserve de DUH (ou d’usufruit) et consommer le bouquet et les rentes afin de ne pas les laisser dans la succession le jour de son décès.
Le jour de l’acte authentique (passage chez le notaire), l’acheteur devient définitivement propriétaire du bien immobilier. Le vendeur conserve toutefois un droit d’usage et d’habitation qui lui permet de rester dans le logement tant qu’il est en vie (ou qu’il le décide car il peut quitter le logement en contrepartie d’une revalorisation de sa rente viagère).
Ce DUH s’éteint au décès du crédirentier et l’acquéreur récupère ainsi la pleine-propriété du bien immobilier sans autre frais de transmission ou d’indemnités à verser à la succession (et donc aux héritiers).
Par conséquent, le vendeur est bien disposé à vendre en viager sans l’accord des héritiers, les écartant ainsi de la succession de son bien immobilier.
En d’autres mots : le vendeur lors de cette vente en viager a déshérité ses enfants ou héritiers sans leur accord.
Pour conclure : peut-on vendre en viager sans l’accord des héritiers ?
La réponse est oui, malgré les conflits qui peuvent survenir.
Si la succession n’est pas réglée et que nous sommes a ce stade dans l’indivision ; comment je peux faire pour vendre en viager ?
Bonjour,
Si je comprends bien, vous avez hérité d’une maison avec d’autres héritiers et vous souhaitez la mettre en vente en viager ? Dans ce cas vous ne pouvez pas le faire sans que les autres indivisaires vous suivent. Ce sera un viager sur plusieurs têtes.
Cyrile
Bonjour,
mon père est décès et ma mère à l’usufruit de la maison en sachant que ce futur héritage est déjà partagé sur elle et ses 4 enfants dont je fais partie.
Puis-je racheter la maison en viager pour permettre à ma mère d’avoir un revenu complémentaire et quelle est la procédure pour concrétiser ce projet?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Suite au décès de votre père, vous bénéficiez vous et vos frères et soeurs de la nue-propriété de manière indivise.
Votre mère possède l’usufruit.
Vous ne pouvez donc pas racheter de droit à votre mère puisqu’elle ne dispose plus de la nue-propriété.
Vous pouvez néanmoins lui verser une pension alimentaire déductible de votre impôt sur le revenu.
Cyrille