Lorsque l’on pense aux raisons qui nous pousse à vendre en viager, on pense généralement au fait qu’il ne faut pas avoir d’enfants.
Le sénior cède son bien immobilier mais en conserve la jouissance jusqu’à la fin de sa vie. Et puisqu’il n’a pas d’enfants (ou d’héritiers plus généralement), cela lui permet de profiter de son patrimoine immobilier de son vivant.
En réalité, le viager immobilier est parfaitement adapté en présence d’héritiers. Mieux, il permet d’améliorer la situation du sénior vendeur mais également celle de ses enfants.
Le viager, une solution pour déshériter ses enfants ? Non ! Bien au contraire.
Quelles sont les conséquences du viager ?
Le viager est une forme de vente immobilière qui comporte des conséquences tant pour le vendeur que pour l’acheteur, surtout en matière de succession.
À la mort du vendeur, la rente cesse sauf disposition contraire ( réversion , et le bien vendu n’entre pas dans la succession, laissant les héritiers sans droit sur celui-ci.
En revanche, si l’acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers doivent faire face à la continuation de cette rente, avec la possibilité d’accepter ou de renoncer à cette charge.
Ces éléments doivent être pris en compte dans toute planification successorale impliquant un viager.
Pour la succession du vendeur
Au moment du décès du vendeur, plusieurs conséquences importantes entrent en jeu, particulièrement lors d’une succession d’un viager, même si la vente a été réalisé sans l’accord des héritiers.
Tout d’abord, la rente viagère cesse d’être versée à la mort du vendeur. Si aucune clause de réversion n’a été incluse dans le contrat, les paiements ne seront pas transférés à un conjoint survivant ou à d’autres membres de la famille.
De plus, étant donné que la propriété a été transférée à l’acheteur au moment de l’achat, le bien en viager ne fait alors plus partie de la succession. Les héritiers n’ont donc aucun droit sur ce bien, même après le décès du vendeur.
Enfin, les actifs restants du vendeur seront distribués selon les dispositions de son testament ou, en l’absence de testament, selon les règles de succession légales.
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Pour la succession de l’acheteur
Dans le cas d’un viager, si l’acheteur (débirentier) décède avant le vendeur (crédirentier), la dette viagère est alors transmise à ses héritiers s’ils acceptent la succession.
Ils héritent donc des obligations du débirentier, y compris le paiement continu de la rente viagère.
Ils ont alors plusieurs options : Les héritiers peuvent choisir de continuer à verser la rente viagère selon les termes initiaux du contrat. Cette option leur permet de conserver le droit sur le bien.
Si les héritiers ne veulent ou ne peuvent pas assumer la charge de la rente viagère, ils peuvent opter pour la vente du bien tout en se portant garant du nouvel acquéreur.
Enfin face à des obligations financières trop lourdes, les héritiers peuvent décider de renoncer à la succession du viager pour éviter de prendre en charge la rente viagère et d’autres dettes du défunt.
La particularité du contexte économique actuel
Depuis quelques décennies, nous traversons des crises.
Subprimes, dette souveraine, COVID, guerre en Ukraine…
La réaction des gouvernements a été la même : faire fonctionner la planche à billets. Autrement dit, injecter de l’argent dans l’économie pour financer nos déficits publics.
Lorsque l’on injecte massivement de l’argent dans une économie ayant un faible taux de croissance, il se passe généralement deux choses :
- Hausse de l’inflation, c’est-à-dire la montée des prix
- Hausse des actifs. Et c’est notamment l’immobilier qui va nous intéresser
Chez les retraités, cela produit deux conséquences :
- Une baisse de leur pouvoir d’achat car les pensions de retraites sont gelées ou moins revalorisées que la hausse réelle des prix
- Une hausse de leur patrimoine immobilier résidentiel
Phénomène assez ubuesque : les séniors s’enrichissent mais voient leur pouvoir d’achat baisser !
Le coût de la dépendance
D’autre part, les dépenses ne sont pas constantes chez les séniors.
Une mauvaise chute à domicile peut entraîner une dépendance. Et donc des dépenses plus importantes pour financer une assistance, une aide médicalisée ou un séjour en établissement spécialisé.
Et si le sénior ne peut pas financer ces services ?
Ce sont bien souvent les enfants qui devront participer à l’effort financier ou aider leurs parents dans leur quotidien.
Rappelons-le tout de même : le code civil indique noir sur blanc que les parents doivent aider financièrement leurs enfants en cas de besoin… Mais également l’inverse : un enfant doit assister un parent en difficulté.
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Le viager pour anticiper sa transmission et rester autonome
On comprend donc tout l’intérêt du viager immobilier, même en présence d’enfants du vendeur.
Il permet au sénior de vendre son patrimoine immobilier pour rester autonome financièrement et éventuellement anticiper la transmission de son patrimoine (et ainsi l’optimiser par la même occasion).
Je prends souvent l’exemple du sénior vivant en plein coeur de Paris : un bien immobilier valorisé à plus d’un million d’euros (acheté 40 ans plus tôt pour un dixième de sa valeur actuelle) mais une retraite mensuelle inférieure à 1 500€… Difficile de profiter de ses vieux jours dans la capitale et d’être serein face à l’avenir !
En quelques lignes, voici l’avantage de la vente en viager pour le sénior et ses enfants :
| Situation initiale | Vente du bien en viager | |
|---|---|---|
| Dépense importante du sénior | Payée par le sénior, à défaut par les enfants | Financée grâce au bouquet |
| Dépenses régulières du sénior | Payée par le sénior, à défaut par les enfants | Utilisation de la rente viagère |
| Frais de succession du bien | Importants et payés par les liquidités du sénior, à défaut par les enfants | Nuls car immobilier déjà vendu |
| Coût de la dépendance | Financée par le sénior, à défaut par les enfants | Financée par le viager |
Transmettre son patrimoine en ligne indirecte
Il y a quelques semaines, j’ai reçu une cliente dans mon cabinet de gestion de patrimoine qui avait une situation particulière.
Mariée depuis 20 ans avec un homme ayant eu des enfants d’une première union, elle souhaitait léguer son patrimoine à la petite-fille de son mari.
Plusieurs problèmes se présentaient à nous :
- La majorité de son lègue proviendra de sa résidence principale qu’elle comptait encore habiter durant de nombreuses années
- Elle n’a pas d’enfants et donc aucun héritier
Plusieurs pistes auraient pu être envisagées, comme la transmission de la nue-propriété de la maison à sa belle petite-fille… mais les frais auraient été très importants. L’adoption de sa petite-fille pour profiter d’abattement plus élevés ? Compliqué à mettre en place avec un risque de requalification fiscale.
Non… La meilleure solution ici, vous la devinez.
Serait de vendre en famille sous forme de viager.
Et sans rentes viagères afin de récupérer un capital que l’on fera fructifier et que l’on optimisera.
Il pourra être placé sur une assurance-vie sur laquelle nous prendrons le soin d’indiquer comme bénéficiaire la petite-fille de la vendeuse afin de profiter d’une exonération des frais de succession (dans la limite de 150k€ versés si le versement est fait avant 70 ans et 30k€ transmis pour un versement après 70 ans).
Si les abattements sont atteints, il est également possible de placer l’argent sur un contrat de capitalisation que l’on démembrera : la vendeuses conservera le quasi-usufruit de son capital (et pourra l’utiliser comme bon lui semble). Les frais de transmissions seront ainsi optimisés (et payés avec une partie du bouquet du viager).
Vous avez des questions sur le viager et la succession ? Posez vos questions dans la section commentaires ci-dessous !
En savoir plus sur l’optimisation de la transmission de son patrimoine avec le viager
- La vente en viager pour déshériter
- Obtenir des revenus complémentaires avec le viager
- Choisir entre le bouquet et les rentes d’un viager
- Le viager pour monétiser son patrimoine immobilier
- Protéger son conjoint en vendant en viager
Bonjour,
Merci pour cet article très instructif.
En ce qui concerne la partie transmission en ligne indirecte (neveu-oncle). Est-il possible d’adopter le même montage en viager occupé sans rentes non pas pour y vivre mais pour le louer ?
Si oui, est-ce qu’il serait mal vu par l’administration fiscale que l’acheteur du bien en viager soit aussi le locataire du bien s’ils font partie de la même famille indirectement ?
Merci par avance pour vos réponses,
Bien cordialement